WP Carey: Warum ich meine Position aufgrund der Bewertung verkauft habe (NYSE:WPC)

Jun 07, 2023

RonFullHD/iStock über Getty Images

Ich vermute, dass WP Carey (NYSE:WPC) viele treue Aktionäre hat, die die Aktie langfristig halten, aber meine Erfahrungen mit der Aktie sind ganz anders. Nachdem ich den Namen erst vor vier Monaten gekauft habe, verkaufe ich die Aktie, da sie irgendwie schnell eine Bewertung erreicht hat, die ich nur auf längere Sicht erwartet hatte. Auch wenn das Unternehmen voraussichtlich ein deutlich höheres Mietwachstum bei gleichbleibenden Ladengeschäften als seine Mitbewerber erzielen wird, ist seine höhere Bewertung im Vergleich zu Mitbewerbern immer noch schwer zu rechtfertigen. Anleger unterschätzen möglicherweise auch die Risiken des Preisdrucks, da die Akquisitionskapitalisierungssätze trotz des steigenden Zinsumfelds niedrig bleiben. Ich stufe meine Bewertung zum jetzigen Zeitpunkt auf „Halten“ herab.

Angesichts der steigenden Zinssätze und der steigenden Rezessionsrisiken sollte man meinen, dass WPC als Vermieter einem gewissen Druck ausgesetzt sein würde, oder? Eine solche Theorie hat sich als falsch erwiesen, da WPC im vergangenen Jahr eine ziemlich starke Leistung erbrachte.

Ich habe zuletzt im Oktober über WPC berichtet und erklärt, warum ich endlich von der Seitenlinie abgekommen bin, um die Aktie zu kaufen. Damals hatte ich die Rendite von 6 % als attraktiv angesehen, während ich auf eine Neubewertung auf eine Rendite von 5 % wartete. Seitdem hat die Aktie schnell eine Rendite von rund 18 % erzielt und damit mein Fair-Value-Ziel von 5 % erreicht, was mich dazu veranlasste, meine Position neu zu bewerten.

WPC ist einer der zahlreichen Triple Net Lease Real Estate Investment Trusts („NNN REITs“) auf dem heutigen Markt. WPC ist über verschiedene Branchen diversifiziert und bemüht sich, sein Engagement in Industrieanlagen zu erhöhen.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

Bei so vielen NNN-REITs in der Branche könnte es schwierig sein, zwischen ihnen zu unterscheiden. Das Besondere an WPC ist seine hohe Inflationsanfälligkeit, da 55 % der durchschnittlichen Grundmiete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

Dies hat dazu beigetragen, dass das Unternehmen in den letzten Quartalen ein beschleunigtes ABR-Wachstum im selben Ladengeschäft verzeichnete. Mit einer Zahl von 3,4 % im letzten Quartal kann man die Konkurrenz deutlich übertreffen.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

In der Telefonkonferenz wies das Management darauf hin, dass aufgrund der zeitlichen Verzögerung, mit der sich die Inflation auf die jährlichen Mieterhöhungen auswirkt, im Jahr 2023 ein noch stärkeres Wachstum im gleichen Geschäft von rund 4,5 % zu verzeichnen sein dürfte, mit anhaltenden Auswirkungen im Jahr 2024. Das wäre eine herausragende Zahl in einem Sektor Dabei steigt die Miete im gleichen Laden typischerweise um etwa 1 %.

WPC beendete das Quartal mit einem Verhältnis von Schulden zu EBITDA um das 5,6-Fache – das Management hat als Zielbetriebsspanne ein 5,5- bis 5,8-Fache angestrebt. Es ist erwähnenswert, dass die durchschnittliche Laufzeit der Schulden nur 4,6 Jahre beträgt – es ist möglich, dass WPC bei der Refinanzierung fälliger Schulden steigende Zinsaufwendungen verzeichnen muss.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

WPC hat in den ersten drei Quartalen 2022 1,3 Milliarden US-Dollar investiert, davon 474,8 Millionen US-Dollar im dritten Quartal. Die Investitionen im dritten Quartal hatten eine gewichtete durchschnittliche Kapitalisierungsrate von 6,4 % (bzw. 6,3 % einschließlich Kapitalprojekten). Das entsprach lediglich einer Steigerung um 50 Basispunkte gegenüber dem durchschnittlichen Kapitalisierungssatz im Jahr 2021. Viele REIT-Investoren haben angesichts des steigenden Zinsumfelds vielleicht auf eine Erhöhung des Kapitalisierungssatzes gehofft, aber es scheint, dass Nettomietimmobilien weiterhin ein Verkäufermarkt bleiben. Während das Management in der Telefonkonferenz die Absicht zum Ausdruck brachte, bei den Preisen wählerisch zu bleiben, hat sich diese Haltung bisher noch nicht wesentlich auf die Zahlen ausgewirkt.

Der Umsatz stieg im Quartal um 17,7 %, allerdings sollte man ihn um die für Akquisitionen ausgegebenen Aktien bereinigen. Die bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft beliefen sich auf 1,36 US-Dollar je Aktie, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der FFO könnte für REITs manchmal eine verdächtige Kennzahl sein (ähnlich dem bereinigten EBITDA bei anderen Unternehmen), aber im Fall von WPC ist er wohl zuverlässig, da die Mieter für die Instandhaltungsinvestitionen verantwortlich sind.

WPC hat eine beträchtliche Anzahl an Mietverträgen, die in den kommenden Jahren auslaufen, wobei mehr als die Hälfte im kommenden Jahrzehnt ausläuft.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

Es ist unklar, ob sich das hohe Inflationsumfeld in dieser Hinsicht als positiv erweisen würde, da es entweder zu starken Spreads bei Neuvermietungen führen könnte oder Kunden möglicherweise versuchen könnten, Mietverträge ohne VPI-abhängige Anpassungen neu zu verhandeln.

Das Unternehmen hob die Prognose für das Gesamtjahr an und sieht einen AFFO pro Aktie von bis zu 5,31 US-Dollar vor. Dies basiert auf Erwartungen von bis zu 2 Milliarden US-Dollar an Immobilieninvestitionen und 300 Millionen US-Dollar an Veräußerungen. Was den letztgenannten Punkt betrifft, war ein negativer Faktor, den ich in früheren Berichten hervorgehoben habe, die hohe Veräußerungsaktivität des Unternehmens im Vergleich zu Übernahmen, die sich verwässernd auf das Endergebnis ausgewirkt hat. Die prognostizierte Quote von 15 % für 2022 ist viel respektabler und Anleger sollten darauf achten, ob diese Quote auch in Zukunft unter Kontrolle bleibt.

Zu den aktuellen Kursen wurde WPC mit einer Dividendenrendite von 5 % und einem AFFO von 15,8 gehandelt. Im Gegensatz dazu wurde Realty Income (O) mit einer Rendite von 4,4 % (und dem 17-fachen FFO) und Spirit Realty (SRC) mit einer Rendite von 6 % (und dem 11,7-fachen FFO) gehandelt. Ich frage mich, ob WPC zu nah an O und zu weit von SRC entfernt handelt. Während WPC aufgrund seiner CPI-gebundenen Rolltreppen wahrscheinlich ein höheres Wachstum als O generieren wird, verfügt O wohl über ein deutlich hochwertigeres Portfolio, wie die geringe historische Veräußerungsaktivität zeigt. Auch wenn SRC über ein Portfolio von etwas geringerer Qualität verfügt, sollte das Unternehmen in Zukunft immer noch ein Mietwachstum bei gleicher Ladenmiete von rund 1,8 % erzielen. Das von WPC für dieses Jahr prognostizierte Wachstum von 4,5 % im gleichen Ladengeschäft ist beeindruckend, und wenn es auf lange Sicht nachhaltig wäre, könnte ich eine Rechtfertigung für den Premium-Multiplikator sehen. Aber das ist das Problem – wenn die Inflation nachlässt, werden diese Rolltreppen wieder auf den Boden fallen. Die mittlerweile rund 2 %ige Differenz reicht also nicht aus, um einen Aufschlag von 35 % (basierend auf FFO-Multiples) zu rechtfertigen.

Auf der anderen Seite dürfte das Abwärtspotenzial begrenzt sein, da die Stimmung hier wahrscheinlich solide bleiben dürfte. WPC blickt auf eine lange Geschichte der Dividendensteigerung zurück, die bis ins Jahr 1998 zurückreicht.

Präsentation zum dritten Quartal 2022

NNN-REITs genießen als Sektor hohes Ansehen, insbesondere nach ihrer starken finanziellen Leistung im Jahr 2020 inmitten von Pandemie-Lockdowns. Mein Problem mit der Aktie zu diesen Preisen ist, dass das Aufwärtspotenzial eher begrenzt erscheint, da es schwierig ist, Argumente für eine Mehrfachexpansion vorzubringen. Wenn jemand versucht, dies wegen der Dividendenrendite zu kaufen, würde ich entgegnen, dass selbst hochwertige Anleihen-ETFs mit vergleichsweise hohen Renditen gehandelt werden. Das eindeutige Problem besteht darin, dass der hohe Anstieg der Mieten im gleichen Ladengeschäft auf lange Sicht nicht nachhaltig ist, so dass die Aktie wahrscheinlich nicht von einer weiteren Steigerung um ein Vielfaches profitieren wird, selbst wenn die Inflation länger anhält. Ich stufe meine Bewertung auf „Halten“ herab.

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Dieser Artikel wurde geschrieben von

Julian Lin ist ein erstklassiger Finanzanalyst. Julian Lin leitet Best Of Breed Growth Stocks, einen Forschungsdienst, der überzeugende Ideen bei den Gewinnern von morgen aufdeckt.

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Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von SRC, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden. Ich bin Long-Positionen in allen Positionen im Best of Breed Growth Stocks Portfolio.

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