Ich habe die Hälfte meines Nettovermögens in diese Investitionen gesteckt

Sep 28, 2023

Die meisten Anleger legen fast ihr gesamtes Vermögen in Anleihen und Aktien an. Da ich aus einer Familie von Unternehmern und Private-Equity-Investoren komme, verstehe ich den Reiz dieses Ansatzes nie wirklich.

Anleihen sind leicht zu regieren aus, weil sie buchstäblich nichts zahlen und keinen Schutz vor der Inflation bieten. Sie bieten höchstens Diversifizierungsvorteile, doch diese Diversifizierung ist mit hohen Kosten verbunden und für langfristig orientierte Anleger meist unnötig.

Auf dem anderen,Bei Aktien ist es etwas schwieriger . Theoretisch haben sie über lange Zeiträume hinweg gute Renditen erwirtschaftet. Dies ist jedoch sehr theoretisch. Die meisten Privatanleger haben nie von diesen guten Renditen profitiert, da die extreme Volatilität und die fehlenden Erträge letztendlich dazu führen, dass man die Geduld verliert. Es gibt nur sehr wenige Anleger, die jahrzehntelang an denselben Aktien festhielten, ohne jemals ein- und auszutauschen.

Wenn Sie in Aktien investieren, sollten Sie außerdem verstehen, was Sie investieren. Aber seien wir mal ehrlich. Das klingt vielleicht etwas provokativ, aber wenn Sie kein Geschäftsmann sind, wissen Sie wahrscheinlich sehr wenig über das Geschäft. Ein kleines Unternehmen zu führen und all seine Komplexitäten zu verstehen, ist äußerst schwierig und unvorhersehbar. Die meisten, die es versuchen, scheitern am Ende.

Wenn man also Aktien eines milliardenschweren Unternehmens wie Apple (AAPL), Netflix (NFLX) oder Amazon (AMZN) kauft, ist es dann wirklich realistisch, diese Investitionen zu verstehen?

Sie müssen sehr komplexe und unsichere Annahmen treffen, ohne tief in das Unternehmen involviert zu sein. Professionelle Analysten können das nicht genau machen, und Sie investieren wahrscheinlich nebenberuflich als Hobby.

Ich war nie in der Lage, diese Bestände zu verstehen, aber ich erkannte diese Einschränkung. Die meisten Menschen sind esSie überschätzen ihre Fähigkeiten maßlos als Investor. Sie glauben, dass sie die Gewinner auswählen und den Markt schlagen können.

Tatsächlich schneiden 99 % der aktiven Aktienanleger schlechter ab als passive ETFs und Indexfonds. Eine Studie von JPMorgan ergab, dass der durchschnittliche Anleger in den letzten 20 Jahren nur eine jährliche Rendite von 2,6 % erzielte:

Ich denke also, man kann mit Recht sagen, dass Aktien für die große Mehrheit der Anleger eine schlechte Investition sind. Sie erwirtschaften möglicherweise nur geringe Erträge, sind sehr volatil und vermitteln letztendlich ein Gefühl der Spekulation, das dazu führt, dass Sie die Geduld verlieren und in Panik geraten.

Aktien und Anleihen sind out. Für die meisten Menschen sind sie eine schlechte Investition.

Was bleibt uns davon?

Ich habe es immer als viel attraktiver empfunden, in zu investierenImmobilie.Es zahlt ein hohes und stabiles Einkommen, schützt vor Inflation, wertet im Laufe der Zeit auf und ist sehr einfach zu verstehen.

Sie haben einen Mieter, der Miete zahlt. Der Wert der Immobilie steigt aufgrund der steigenden Nachfrage trotz begrenztem Angebot (es werden keine weiteren Grundstücke in attraktiven Lagen gebaut). Und Sie können einen guten Teil davon mit einer günstigen Hypothek finanzieren, um realistischerweise eine jährliche Rendite von 12–15 % zu erzielen.

Kaufen Sie zu einem Cap-Satz von 6–7 %

Finanzieren Sie die Hälfte mit einem Zinssatz von 3 %

Wertsteigerung um 2-3 % pro Jahr

= 12-15 % jährliche Rendite

Am wichtigsten ist, dass Immobilieninvestoren diese Renditen wirklich verdient haben, denn im Gegensatz zu Aktieninvestoren ist es unwahrscheinlich, dass Immobilieninvestoren zum ungünstigsten Zeitpunkt in Panik geraten und verkaufen. Immobilien bringen viel Geld, was Ihnen hilft, geduldig zu bleiben.

Über lange Zeiträume haben Immobilien höhere (unverschuldete) Renditen erzielt als Aktien und Anleihen, obwohl sie mehr Erträge bringen und weniger riskant sind:

Immobilien sind die größte Anlageklasse der Welt, und doch investieren die meisten Anleger außerhalb ihres Hauptwohnsitzes kaum in sie. Sie bevorzugen traditionelle Aktien und Anleihen gegenüber Wohnanlagen, Bürogebäuden, Einkaufszentren, Hotels, Waldflächen und anderen Immobilieninvestitionen.

Ich mache das Gegenteil. Und das macht meinen Anlageansatz so einzigartig.

Ich persönlich investiere mehr als50 % meines Nettovermögens in Immobilien stecken.Und obwohl ich über einen Private-Equity-Immobilienhintergrund verfüge, investiere ich hauptsächlich in börsennotierte REITs.

Nun weiß ich bereits, dass viele von Ihnen sagen werden:

Aber…REITs sind Aktien, oder?

Und die kurze Antwort lautet: Ja. Technisch gesehen sind REITs als Kapitalgesellschaften strukturiert, und Sie investieren in sie, indem Sie Aktien des Unternehmens kaufen.

Praktisch gesehen sind REITs jedoch Immobilieninvestitionen und unterscheiden sich stark von traditionellen Aktien. Am wichtigsten ist, dass REITs keine Körperschaftssteuer zahlen, 90 % ihres Einkommens in Form von Dividenden ausschütten müssen und nur in Immobilien investieren können.

Privatanleger besitzen Immobilien häufig über eine Kommanditgesellschaft, eine LLC oder eine Kapitalgesellschaft. Es handelt sich nicht um eine „Aktieninvestition“, sondern um eine Immobilie. Tatsächlich sind die Renditen von REITs und Immobilien nahezuperfekt integriert ungefähr die gleichen Faktoren laut Studien von Cohen & Steers (CNS). Keine große Überraschung, wenn man bedenkt, dass REITs nichts anderes als Immobilien besitzen.

Wir glauben, dass REITs die beste Investition sind, die Sie Pfund für Pfund tätigen können. Sie vereinen die positiven Eigenschaften von Immobilien:

Mit all den positiven Eigenschaften von Aktien:

Sie kombinieren im Wesentlichen die Vorteile und eliminieren die meisten Nachteile beider Anlageklassen. Und deshalb bevorzuge ich REITs gegenüber Private-Equity-Immobilieninvestitionen.

Sie sparen ca. 5–10 % der Abschlusskosten, verfügen über tägliche Liquidität, Diversifizierung, einfache Kapitalskalierbarkeit und professionelles Management.Sie verdienen die Rendite einer Immobilie ohne alle Risiken und Nachteile.

Tatsächlich haben REITs tatsächlich sogar höhere Renditen erzielt als private Immobilien. Das ist für viele überraschend, aber hören Sie mir zu:

Dieser letzte Punkt ist besonders wichtig, da er es REITs ermöglicht, regelmäßig neues Eigenkapital auszugeben, es mit einem positiven Spread zu reinvestieren und den Cashflow schneller zu steigern, als dies für Privatanleger möglich wäre. REITs steigern den Cashflow üblicherweise um 5 % pro Jahr. Im Vergleich dazu sind private Immobilieninvestoren zufrieden, wenn sie ihren Cashflow um 2 % pro Jahr steigern können.

Infolge,REITs übertreffen private Immobilien laut einer Studie von Cambridge um etwa 4 % pro Jahr. In den letzten 20 Jahren erwirtschafteten REITs im Durchschnitt eine jährliche Gesamtrendite von 14 % – und das trotz der großen Finanzkrise dazwischen:

Dies bedeutet jedoch nicht, dass jeder REIT einen Kauf wert ist. Genau wie bei Aktien sind die meisten REITs fair bewertet, einige sind überbewertet und nur wenige sind unterbewertet.

Als Beispiel,Immobilieneinkommen (O), ein Branchenfavorit, wird mit dem 22-fachen FFO und einer Dividendenrendite von 3,7 % gehandelt. Es bietet zwar einen besseren Wert als normale Aktien, ist aber auch nicht besonders attraktiv.

Im Folgenden stellen wir einige attraktive REIT-Investitionen in zwei meiner Lieblings-REIT-Teilsektoren vor: Net Lease REITs und Foreign REITs.

Net Lease REITs sind die sichersten und vorhersehbarsten aller REITs. Dies liegt daran, dass sie Immobilien mit außergewöhnlich langen Mietlaufzeiten von 10 bis 15 Jahren, automatischen Mieterhöhungen und ohne Vermieterpflichten vermieten. Im Allgemeinen muss der Mieter sogar für die Grundsteuer und den Unterhalt aufkommen.

Die meisten Net-Lease-REITs haben eine Restlaufzeit ihrer Leasingverträge von mehr als 10 Jahren, und selbst wenn wir morgen in eine Rezession geraten würden, würden sie daher weiterhin einen stetigen Cashflow erwirtschaften, um nachhaltige Dividenden zu finanzieren.

Der entscheidende Punkt hierbei ist, einen Net-Lease-REIT zu finden, der eine Rendite von >5 % und ein jährliches Wachstum von >5 % aufweist. Zusammengenommen ergibt dies eine jährliche Gesamtrendite von >10 % ohne Bewertungsexpansion.

Zu einem späten Zeitpunkt des Zyklus ist es sehr attraktiv, mit einer rezessionsresistenten Investition zweistellige Renditen zu erzielen. Aus diesem Grund haben wir sie in unserem Kernportfolio stark übergewichtet.

Derzeit sind die meisten Net-Lease-REITs überteuert und erfüllen nicht die oben aufgeführten Einkommens- und Wachstumsanforderungen. Es gibt jedoch noch einige unterbewertete Unternehmen.

Ein großartiges Beispiel, das wir in letzter Zeit gekauft haben, istSpirit Realty Capital(SRC).

SRC ist Realty Income (O) sehr ähnlich. Beide besitzen ein serviceorientiertes Nettomietobjekt mit vielen Schnellrestaurants, Fitnesscentern, Tankstellen und Lebensmittelgeschäften. Eigentum von Dollar General (DG) im Besitz von SRC:

Quelle

SRC hat eine Restlaufzeit seiner Mietverträge von mehr als 10 Jahren und einen sehr zuverlässigen Cashflow, genau wie Realty Income. Der Hauptunterschied liegt jedoch in der Bewertung.

SRC zahlt eine Dividendenrendite von 6,5 % und prognostiziert für 2020 ein AFFO-Wachstum von 6,5 % pro Aktie. Dies führt zu einer Gesamtrendite von 13 %.

Aber es gibt noch mehr. Wir schätzen, dass SRC im Vergleich zu Mitbewerbern um mindestens 20 % unterbewertet ist. Unter der Annahme, dass es drei Jahre dauert, bis sich die Fehlbewertung korrigiert, würden SRC-Aktionäre mit einem defensiven REIT eine jährliche Gesamtrendite von ca. 15–20 % erzielen.

Auf dem volatilen Markt von heute ist dies eine großartige Gelegenheit, die wir nutzen.

Eine weitere attraktive Gelegenheit istEPR-Eigenschaften (EPR). EPR unterscheidet sich von anderen Net-Lease-REITs dadurch, dass es sich auf gehobenere Net-Lease-Immobilien wie Kinos, Golfanlagen, Skigebiete und andere konzentriert. AMC (AMC) Eigentum im Besitz von EPR:

Quelle

Der Markt ist sich nicht sicher, wie diese Vermögenswerte zu bewerten sind. Die meisten Anleger empfinden sie als risikoreichere Objekte. Tatsächlich verfügt EPR über einige der stabilsten Portfoliokennzahlen aller REITs, wobei die Auslastungsrate nie unter 97 % fällt.

Derzeit verfügt EPR über Mietverträge mit einer Laufzeit von 13 Jahren und einer durchschnittlichen Mietdeckung von 1,8. Diese Mietdeckung ist Jahr für Jahr belastbar und konstant. Daher gehört sein Cashflow tatsächlich zu den vorhersehbarsten aller REITs.

EPR zahlt eine Dividendenrendite von ca. 12 %, die gerade erhöht wurde, und erfreut sich einer normalisierten Wachstumsrate von ca. 5 %. Zusammengenommen ergibt dies eine jährliche Gesamtrendite von 17 %. Wir sind jedoch genau wie SRC davon überzeugt, dass EPR in den kommenden Jahren eine deutliche Steigerung des FFO-Multiplikators verzeichnen wird. Der Preis von EPR beträgt das 10-fache des FFO, während einige seiner Casino-Net-Lease-REIT-Konkurrenten zum 16-fachen FFO gehandelt werden. Wir glauben, dass EPR aufgrund seiner langen Geschichte der Outperformance und besseren Portfoliodiversifizierung mit einer Premiumbewertung gehandelt werden sollte. Da sich der Multiplikator dem 15-fachen des FFO annähert, rechnen die Aktionäre mit einer jährlichen Rendite von etwa 20 % – aus einem äußerst vorhersehbaren Net-Lease-REIT.

Etwa 25 % meiner Immobilieninvestitionen erfolgen im Ausland. Dadurch kann ich mein Immobilienportfolio diversifizieren, das Risiko reduzieren und die Rendite steigern.

Die meisten REIT-Investoren suchen nie im Ausland nach Möglichkeiten, da sie die Schwierigkeiten empfinden, in einem ausländischen Markt zu investieren. In Wirklichkeit ist dies genauso einfach wie die Investition in US-REITs.

Sie müssen bei Ihrem Broker eine Handelserlaubnis einholen. Anschließend müssen Sie Ihre Währung in die Fremdwährung umrechnen. Schließlich notieren Sie sich den richtigen Ticker und kaufen Aktien. Auch beim Thema Steuern herrscht ein großes Missverständnis. Viele Anleger weigern sich aufgrund der Quellensteuer, im Ausland zu investieren. Sie ignorieren, dass die meisten Länder Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung haben. Daher können Sie diese Quellensteuer als „Steuergutschrift“ in Ihrem Heimatland nutzen, um einer erneuten Besteuerung zu entgehen. Ich empfehle, mit einem Steuerexperten zu sprechen, aber das ist wirklich nicht schwierig.

Es ist besonders bedauerlich, dass Anleger ausländische REITs auslassen, weil die besten Chancen oft auf übersehenen internationalen Märkten liegen.

Heute haben mehr als 30 Länder ein REIT-System eingeführt:

Quelle

Bei High Yield Landlord investieren wir stark in Europa und Asien, haben uns aber von Afrika und dem Nahen Osten ferngehalten. Wir haben festgestellt, dass viele ausländische REITs schlecht verwaltet werden und offensichtliche Interessenkonflikte aufweisen. Beispielsweise ist es in Asien üblich, dass REIT-Sponsoren Immobilien mit einer separaten Einheit entwickeln und diese Immobilien dann vom REIT zu teuren Preisen kaufen lassen. Dabei handelt es sich nicht um eine Transaktion zu marktüblichen Konditionen, und US-REIT-Investoren würden sie nicht tolerieren. In Asien kommen sie jedoch immer noch damit durch.

Das wichtigste Investitionskriterium in internationalen REIT-Märkten ist daher das Management und seine Interessenausrichtung. Durch die Entfernung der REITs, die schlecht verwaltet werden, können Sie sofort mehr als die Hälfte der REITs überspringen.

In Asien gibt es zwei Sponsoren, die einen sehr guten Ruf genießen. Diese sindHauptland(OTCPK:CLLDF) undAhornbaum . Sie verwalten viele REIT-Unternehmen und die meisten von ihnen sind hoch bewertet.

Es bleiben jedoch einige Ausnahmen bestehen. Als Beispiel,Mapletree Nordasien (Gehandelt in Singapur unter dem Ticker SGX:RW0U) wird derzeit auf einem 52-Wochen-Tief gehandelt. Es besitzt Immobilien in Hongkong, China und Japan. Vom Börsengang bis zum Ausbruch der Unruhen in Hongkong hat sich das Unternehmen sehr gut entwickelt. Die Stimmung der Aktie erlitt einen Schlag. Unmittelbar darauf folgte die Corona-Krise. Infolgedessen wird Mapletrees Flaggschiff-Vehikel für Nordasien jetzt mit einer Dividendenrendite von 6,5 % gehandelt (im Allgemeinen eher bei 4 %) und ist für ein starkes Aufwärtspotenzial positioniert, sobald eine Lösung für das Coronavirus gefunden wird.

Gateway Plaza, Peking – Eigentum von Mapletree North Asia:

Quelle

In Europa mögen wir die reicheren mittel- und nordeuropäischen Länder. Deutschland, Finnland und Schweden bieten derzeit gute Chancen. Auch der britische REIT-Markt ist günstig und wir glauben, dass der Markt auf den Brexit überreagiert. Als Beispiel,Britisches Land (OTCPK:BTLCY), ein lokaler Blue Chip mit einem umfangreichen Portfolio an Luxusimmobilien in London, wird derzeit mit einem Abschlag von 50 % auf den Nettoinventarwert bewertet und zahlt eine Dividendenrendite von 6 %. Das Unternehmen verfügt über eine solide Bilanz und kauft seine Aktien zurück, um langfristig Wert zu schaffen.

Derzeit investieren wir in 30 von ca. 300 REIT-Möglichkeiten (einschließlich internationaler Märkte). Diese Investitionen machen etwa die Hälfte meines Nettovermögens aus. Indem wir sehr selektiv vorgehen und nur in die REITs investieren, die wir für unterbewertet halten, können wir hohe Erträge mit guter Sicherheitsmarge und langfristigem Wertsteigerungspotenzial erzielen:

Es ist die Kombination vonRendite, Wert, Wachstum und Sicherheit Das unterscheidet unsere Strategie von anderen Aktieninvestoren. Dieses Einkommen und diese Sicherheit können Sie mit regulären Aktien nicht erzielen. Zumindest haben wir nicht herausgefunden, wie Sie das machen würden.

Die Anleger werden sich dieser Realität langsam bewusst. Noch vor 20 Jahren hätten Anleger kaum in Immobilien investiert. Heutzutage machen Immobilien etwa ein Viertel der Portfolios von Institutionen aus. Und bis 2030 soll die Allokation in Immobilien bis zu 40 % erreichen:

Quelle

Liegen wir vor diesem Hintergrund falsch, wenn wir so viel in Immobilien investieren? Oder sind wir einfach der Zeit voraus? Teilen Sie Ihre Gedanken im Kommentarbereich mit! Wie immer vielen Dank fürs Lesen!

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Dieser Artikel wurde geschrieben von

Jussi Askola ist ein ehemaliger Private-Equity-Immobilieninvestor mit Erfahrung bei einer Investmentfirma mit einem Umsatz von über 250 Millionen US-Dollar in Dallas, Texas; und Durchführung des Immobilienerwerbs in Deutschland. Heute ist er der Autor von „High Yield Landlord“ – dem Immobiliendienstleister Nr. 1 auf Seeking Alpha. Nehmen Sie an einer zweiwöchigen kostenlosen Testversion teil und erhalten Sie Zugang zu allen Anlageideen, von denen ich am meisten überzeugt bin. Klick hier um mehr zu erfahren!

Jussi ist außerdem Präsident von Leonberg Capital – einer wertorientierten Investmentboutique, die sich auf fehlbewertete Immobilienwertpapiere spezialisiert hat, die oft mit hohen Abschlägen auf den Nettoinventarwert und überhöhten Renditen gehandelt werden. Jussi hat nicht nur alle CFA-Prüfungen bestanden, sondern verfügt auch über einen BSc in Immobilienfinanzierung von der Universität Nürtingen-Geislingen (Deutschland) und einen BSc in Immobilienmanagement von der University of South Wales (Großbritannien). Er hat preisgekrönte wissenschaftliche Arbeiten zum Thema REIT-Investitionen verfasst, wurde in zahlreichen Finanzmedien vorgestellt, hat über 50.000 Follower auf SeekingAlpha und baute Beziehungen zu vielen Top-REIT-Führungskräften auf.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Jussi Askola ist kein registrierter Anlageberater oder Finanzplaner. Die Informationen in seinen Artikeln und seinen Kommentaren auf SeekingAlpha.com oder anderswo dienen ausschließlich Informationszwecken. Recherchieren Sie selbst oder lassen Sie sich von einem qualifizierten Fachmann beraten. Sie sind für Ihre Anlageentscheidungen selbst verantwortlich. High Yield Landlord wird von Leonberg Capital verwaltet.

Offenlegung des Analysten: Ich bin/wir sind Long-SRC; EPR; BTLCY; MNA. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden.

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