Warum ich Spirit Realty verkauft und in die Vorzugsaktien von Spirit Realty (NYSE:SRC) reinvestiert habe

Sep 09, 2023

TanawatPontchour

Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) ist ein diversifizierter Net-Lease-REIT mit einer wechselhaften Geschichte.

Einige Jahre lang war ich optimistisch, dass SRC ein neues Kapitel aufgeschlagen und sich zu einem Unternehmen entwickelt hatte, das irgendwo in der gleichen Nachbarschaft wie die meisten seiner Net-Lease-REIT-Konkurrenten ein Bewertungsmultiplikator erzielen konnte. Heute bin ich da deutlich weniger zuversichtlich.

Obwohl SRC jetzt mit einer Dividendenrendite von 7 % gehandelt wird, habe ich die Aktie kürzlich mit einer Rendite von etwa 6,6 % verkauft und den Erlös in die 6 % reduzierten Vorzugsaktien der Serie A von Spirit (NYSE:SRC.PA) mit einer Dividendenrendite von 7 % reinvestiert. um eine Rendite von 7 % zu erzielen, die viel sicherer ist als die Stammdividende.

Um jedoch vollständig zu erklären, warum ich mich letztendlich dafür entschieden habe, SRC zu verkaufen und zu seinen bevorzugten Geschäftsbereichen zu wechseln, müssen wir in die ferne Vergangenheit vor 20 Jahren reisen ...

Spirit Realty wurde 2003 als „Spirit Realty Finance Corporation“ gegründet. Ursprünglich war es ein privates Unternehmen, ging dann Mitte der 2000er Jahre an die Börse, wurde dann wieder privatisiert und ging schließlich 2012 unter dem neuen Namen „Spirit Realty Capital“ erneut an die Börse.

In den letzten 20 Jahren hatte der REIT vier verschiedene Gruppen von Top-Management-Teams, und die Strategie hat sich mit jedem einzelnen leicht verändert.

Die erste Gruppe von Managern von 2003 bis 2010, angeführt von Chris Volk, dem Mitbegründer und damaligen CEO und Präsidenten von Spirit (der später STORE Capital mitbegründete und leitete), steigerte das Vermögen von Spirit auf fast 3 Milliarden US-Dollar ein Drittel davon (30 % der Gesamtmiete Ende 2010) waren Shopko-Filialen.

Randbemerkung: Shopko war eine einst beliebte Kaufhauskette, die in den 1990er und frühen 2000er Jahren als Aktiengesellschaft firmierte, 2005 jedoch von einer Private-Equity-Firma aufgekauft wurde. Hohe Schulden und schwächelnde Umsätze führten schließlich zum Bankrott des Einzelhändlers Ende der 2010er Jahre.

Milwaukee Journal Sentinel

Die zweite Gruppe von Managern von 2011 bis 2015, angeführt vom damaligen CEO Tom Nolan und dem damaligen COO Pete Mavoides, steigerte den REIT bis 2015 auf 8 Milliarden US-Dollar und reduzierte gleichzeitig das Engagement in Shopko erheblich (14 % Ende 2014).

Es gab jedoch Unterschiede zwischen den jeweiligen Anlagestrategien von Mavoides, damals Präsident und COO von Spirit am Hauptsitz in Scottsdale, Arizona, und Nolan, der als Remote-CEO in Dallas fungierte. Diese Differenzen führten dazu, dass Mavoides Spirit verließ und ein Jahr später, 2016, Essential Properties Realty Trust (EPRT) gründete, wo er bis heute CEO ist.

Ein Jahr nach dem Weggang von Mavoides im Jahr 2015 verlegte der damalige CEO Tom Nolan den Hauptsitz des Unternehmens von Scottsdale, Arizona, nach Dallas, Texas. Dabei verließen über 80 % der Mitarbeiter von Spirit das Unternehmen. Viele von ihnen, darunter Gregg Seibert, ehemaliger CIO von Spirit, arbeiteten anschließend unter Mavoides für EPRT. Mit dem Umzug nach Dallas wurde das Managementteam von Spirit fast komplett neu aufgestellt. Also: Managementteam Nr. 3.

Während Nolan das Shopko-Engagement weiter reduzierte (Ende 2015 bei 9,1 % des Portfolios), verfügte Spirit unter Managementteam Nr. 3 weder über besonders hohe Kapitalkosten noch über eine konsistente Anlagestrategie, wenn es um Akquisitionen ging. Eine Handvoll Shopko-Filialen wurden im Jahr 2015 verkauft, aber vor allem ging das Shopko-Engagement zurück, weil Spirit sein Portfolio mit einer Mischung aus soliden Investment-Grade-Einzelhandelsimmobilien wie Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) und Best Buy (BBY) füllte Einzelhandelsimmobilien ohne Investment-Grade-Rating wie Kinos, Autohäuser und Restaurants wie Applebee's.

Im Jahr 2016 stellte Spirit den ehemaligen Investmentbanker Jackson Hsieh als Präsidenten und Chief Operating Officer ein. Da Hsieh vielleicht wusste, dass die Kreditkontrollen des REIT verbessert werden mussten, würde Hsiehs Rolle „die Aufsichtsverantwortung für die Kreditvergabe, neue Investitionen sowie das Portfolio- und Vermögensmanagement“ umfassen.

Spirit Realty Capital

Ende 2016 blieb Shopko mit 8,2 % der Gesamtmiete der größte Mieter von Spirit. Doch zu diesem Zeitpunkt waren die Probleme von Shopko wohlbekannt und es gab keine guten Möglichkeiten, mit diesen Großimmobilien umzugehen.

Im Mai 2017 trat Nolan als Chairman und CEO zurück. Für seinen Weggang wurde keine Erklärung gegeben, aber vielleicht war auch keine nötig. Die Ankündigung seines Ausscheidens erfolgte wenige Tage nach dem Ergebnisbericht für das erste Quartal 2017, der einen Gewinnausfall aufdeckte, nachdem „eine ungewöhnlich hohe Zahl“ von Einzelhandels- und Restaurantmietern seit Jahresbeginn keine Miete gezahlt hatte.

Hsieh wurde sofort als neuer Präsident und CEO von Spirit eingesetzt (Managementteam Nr. 4). Er kam mit einem klaren Gespür dafür, was getan werden musste, um das Schiff wieder in Ordnung zu bringen. Er wurde mit den Worten zitiert:

Unser Plan für die Zukunft wird sich vor allem auf die Herausforderungen bei der Kreditwürdigkeit und der Mieterkonzentration konzentrieren, um die Rentabilität unserer Plattform zu steigern. Wir sind weiterhin bestrebt, das Unternehmen auf eine Weise weiterzuentwickeln, die es uns ermöglicht, unsere Bilanz zu stärken, die Liquidität zu bewahren und langfristigen Aktionärswert zu schaffen.

Einige Monate nach Hsiehs Aufstieg zum CEO kündigte Spirit an, dass sie einen erheblichen Teil ihrer schwächeren Immobilien in „Spirit MTA REIT“ ausgliedern würden, um sie von den Kernvermögenswerten zu trennen und schließlich zu veräußern.

Im zweiten Quartal 2018 schloss SRC die Abspaltung ab und kürzte anschließend seine Dividende, um sie an das verbleibende Portfolio anzupassen.

Im Januar 2019, nachdem es seinem Private-Equity-Sponsor nicht gelungen war, einen Käufer für die Einzelhandelskette zu finden, meldete Shopko Insolvenz an und begann mit der Liquidation und Schließung vieler seiner Geschäfte, darunter viele im Besitz von Spirit MTA REIT. Später in diesem Jahr, im September, schloss Spirit den Verkauf von SMTA an den extern verwalteten Hospitality Properties Trust ab, der seinen Namen in Service Properties Trust (SVC) änderte.

Endlich vom Albatros von Shopko und den meisten anderen schwächeren Immobilien von Spirit befreit, erlebte SRC 2019 eines der besten Jahre seiner Geschichte. Allein auf Preisbasis übertraf der REIT seine größeren und ehrwürdigeren Net-Lease-Konkurrenten:

Mit Hsiehs neu entdecktem, klar definiertem Fokus auf Immobilien, die an große, börsennotierte Mieter mit höherer Bonität vermietet werden (vielleicht nicht ganz Investment-Grade, aber knapp darunter), schien Spirit Realty neues Leben eingehaucht worden zu sein.

Es wurde eine Anlagestrategie entwickelt. Es seien Qualitätskontrollen eingeführt worden. Der Plan, das Image von Spirit in der Anlegergemeinschaft wiederherzustellen und letztendlich die Kapitalkosten zu verbessern, schien vielversprechend. Und die Hebelwirkung ging zurück. Spirit beendete das Jahr 2019 mit einer Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA von 4,9x, gegenüber 6,2x Ende 2016 und 7,6x Ende 2014.

SRC-Jahresbericht 2016

Ende 2019 erzielte das Spirit-Portfolio etwa 44 % der Mieten von Mietern mit Investment-Grade-Rating oder gleichwertigen Mietern, und etwa 49 % der Mieten stammten von öffentlichen Unternehmen.

...Und dann kam COVID-19. In der Veröffentlichung der Ergebnisse für das erste Quartal 2020 gab Spirit an, im April 70 % der Vertragsmiete eingenommen zu haben. Der Aktienkurs halbierte sich von Februar bis April.

Letztendlich erzielte Spirit im Jahr 2020 jedoch einen AFFO pro Aktie von 3,31 US-Dollar, was nur geringfügig unter dem Wert von 3,34 US-Dollar im Jahr 2019 liegt.

Bedauerlicherweise scheint der Kurs der mehrfachen Expansion von SRC im Jahr 2019 durch COVID-19, später durch steigende Zinssätze und jetzt vielleicht durch die drohende Rezessionsgefahr gestoppt worden zu sein.

Man kann die Enttäuschung in Hsiehs Stimme in einer Telefonkonferenz nach der anderen hören, die Verzweiflung über die kalte Schulter des Marktes gegenüber SRC-Aktien und vielleicht auch eine gewisse Frustration darüber, dass seine Bemühungen nicht anerkannt wurden.

Aber in Wahrheit hatte SRC selbst im Jahr 2019 noch einen weiten Anstieg vor sich, bevor sein Preis-AFFO-Verhältnis im gleichen allgemeinen Bereich wie das seiner Mitbewerber lag. Als ich im Dezember 2019 zum ersten Mal über SRC schrieb (siehe hier), war ich optimistisch, weil ich dachte, dass das Management die richtigen Schritte unternimmt, um dieses höhere AFFO-Multiplikator zu verdienen.

Ein weiteres Ziel bestand darin, die Stärke der Bilanz zu verbessern, um eine Bonitätsverbesserung auf BBB+ zu erreichen. Dies wiederum hätte die Eigenkapitalkosten von SRC gesenkt und es dem Unternehmen ermöglicht, um Nettomietimmobilien mit der höchsten Qualität zu konkurrieren.

Bedauerlicherweise bestehen diese Kosten für den Aktienabschlag für SRC jedoch fort, obwohl ich hier auf Seeking Alpha mehrfach argumentiert habe, dass der REIT „vom Markt zu Unrecht verleumdet“ wird und „höhere Qualität hat, als der Markt denkt“. Und das Ziel einer Bonitätsprüfung wurde nicht erreicht.

Lassen Sie mich das für Sie veranschaulichen. Wir veranschaulichen den Kapitalkostennachteil von SRC anhand der einfachsten Messung der Eigenkapitalkosten: der AFFO-Rendite.

Je niedriger die AFFO-Rendite, desto niedriger sind die Kapitalkosten und desto niedriger kann daher die Kapitalisierungsrate bei Akquisitionen sein, während gleichzeitig ein angemessener (erhöhender) Spread aufrechterhalten wird. Natürlich arbeiten alle Net-Lease-REITs auch mit Schuldenhebel, was ihre Gesamtkapitalkosten senkt. Die besten Net-Lease-REITs arbeiten jedoch mit einem Stammkapital von 60 % oder mehr ihrer Kapitalisierung, was ihnen wiederum dabei hilft, eine bessere Bonitätsbewertung zu erreichen und so in einer positiven Rückkopplungsschleife ihre Fremdkapitalkosten zu senken.

Daher ist eine niedrigere AFFO-Rendite ein wichtiges und unverfälschtes Gut für einen Net-Lease-REIT.

Im Jahr 2019, als es für Spirit bergauf ging, lag die AFFO-Rendite des REITs bei durchschnittlich 7,6 %, fiel jedoch nie unter 6,3 %. In diesem Jahr wurde die durchschnittliche Nettomiete von Einzelhandelsimmobilien mit Investment-Grade-Bewertung mit Cap-Raten von 6 % oder weniger gehandelt, während Industrieimmobilien mit Investment-Grade-Bewertung mit 5 % oder weniger gehandelt wurden.

Vergleichen Sie das zum Beispiel mit der durchschnittlichen AFFO-Rendite von Agree Realty (ADC) für 2019 von 4,4 %. Die AFFO-Rendite von ADC lag 2019 bei nur 3,8 % und sogar bei 5,2 %.

Ebenso lag die AFFO-Rendite von Realty Income (O) 2019 bei durchschnittlich 4,8 % und lag zwischen 4,2 % und 5,5 %.

National Retail Properties (NNN) erzielte im Jahr 2019 eine durchschnittliche AFFO-Rendite von 5,1 %, lag bei nur 4,7 % und sogar bei 5,8 %.

Selbst in den besten Zeiten hatte SRC einen Kapitalkostennachteil.

Und dann, im vielleicht idealen Umfeld für Net-Lease-REITs im Jahr 2021, lag die AFFO-Rendite von SRC bei durchschnittlich 7,1 %, fiel aber erneut nie unter 6,3 %. Und wiederum kam es bei IG-Einzelhandel zu Kapitalisierungsraten von 6 % oder weniger und bei IG-Industrie zu Kapitalisierungsraten von 5 % oder weniger.

Auch hier konnte die AFFO-Rendite von SRC nicht unter 6,3 % fallen.

Und seit Anfang 2022 ist der Aktienkurs von SRC der Schlusslichter seiner Vergleichsgruppe:

Bedeutet das, dass SRC in Bezug auf die Fundamentaldaten schlecht abgeschnitten hat? Nein auf keinen Fall.

Sehen Sie sich zum Beispiel einige Kennzahlen aus dem Jahr 2022 an:

SRC konnte seinen AFFO pro Aktie letztes Jahr trotz seines Kapitalkostennachteils um einen hohen einstelligen Wert steigern. Das Management war in der Lage, opportunistisch Kapital zu beschaffen und Geschäfte mit höherem Cap-Rate zu finden, die zu den Kapitalkostenbeschränkungen passten. Die niedrigste vierteljährliche durchschnittliche Obergrenze für den Erwerb von Barmitteln lag im vergangenen Jahr bei 6,34 %, während die höchste bei 7,27 % lag.

Ganz gleich, ob es sich um Aktien, Anleihen oder Immobilien handelt: High-Yield-Investitionen sind schwierig. Höhere Erträge = höheres wahrgenommenes Risiko.

Natürlich hat SRC einiges zu bieten.

Zunächst einmal scheinen die Anreize stark zwischen Aktionären und Management abgestimmt zu sein. Die aktienbasierte Vergütung für SRC-Führungskräfte ist zu 100 % an leistungsbasierte Kennzahlen gebunden. Letztes Jahr wurden diese Kennzahlen nicht erreicht, sodass die Vergütung des Managements einen erheblichen Einbruch erlitt.

Und trotz des Aktienausverkaufs zeigt Hsieh weiterhin Vertrauen in das Portfolio. Hier ein Auszug aus dem CEO-Brief im Geschäftsbericht 2022:

Wir glauben, dass sich unser Portfolio aus Cashflow-Sicht mit einer sehr geringen Volatilität entwickeln wird, ähnlich der eines vermieteten Immobilienportfolios mit Investment-Grade-Rating.

Darüber hinaus ist die mit BBB bewertete Bilanz von SRC in ausgezeichnetem Zustand, da praktisch alle Schulden fest und ungesichert sind. Bis 2025 werden keine Schulden fällig.

SRC Q4 2022 Präsentation

Was die Bilanz betrifft, kann es kaum besser werden.

Allerdings war der Wettbewerb um Nettomietobjekte in den letzten Jahren hart. Es gibt kein kostenloses Mittagessen und es gibt keine höhere Kapitalisierungsrate ohne höheres Risiko. Wie auf dem Anleihenmarkt ist die Preisgestaltung auf dem Net-Lease-Markt weitaus effizienter als auf dem Aktienmarkt. Während eine Aktie mit einem Klick gekauft werden kann, verbringen Net-Lease-Investoren Monate mit der Due-Diligence-Prüfung, bevor sie Immobilien abschließen. Das gilt auch für ihre Makler, Banker usw.

Wenn also eine Nettomieteigenschaft mit einem überdurchschnittlichen Cap-Satz bewertet wird, ist dies mit ziemlicher Sicherheit nicht nur auf eine übermäßig pessimistische Stimmung der Anleger zurückzuführen. Es besteht aus einigen realen, greifbaren Risiken.

Zugegebenermaßen haben sich einige dieser kalkulierten Risiken gut ausgezahlt, da einige Industriemieter nach dem ersten Kauf durch SRC eine Bonitätsverbesserung erhielten und einige dieser höher bewerteten Immobilien mit enormen Gewinnen gegenüber den ursprünglichen Kaufpreisen verkauft wurden.

SRC Q4 2022 Präsentation

Beachten Sie jedoch, dass alle diese Erfolgsobjekte in Jahren erworben wurden, in denen SRC Zugang zu hohen Eigenkapitalkosten (2013) oder hohen Fremdkapitalkosten (2016, 2020, 2021) oder beidem hatte.

Ich mache mir Sorgen, dass der REIT aufgrund der hohen Kapitalkosten (insbesondere der Eigenkapitalkosten) von SRC nun die Risikokurve nach oben bewegt und Immobilien mit höherem Risiko und geringerer Bonität erwirbt, um höhere Renditen zu erzielen.

Was erweckt bei mir diesen Eindruck? Denken Sie an die drei Akquisitionen von Industrieimmobilien, die das Management kürzlich hervorgehoben hat:

SRC Q4 2022 Präsentation

Alle drei hervorgehobenen Industrieübernahmeverträge aus dem vierten Quartal 2022 haben Mieter, die von Private-Equity-Unternehmen unterstützt werden. Das allein ist nicht unbedingt eine schlechte Sache. Es gab einige von PE gesponserte Erfolgsgeschichten, wie zum Beispiel Academy Sports and Outdoors (ASO). Aber für jede Akademie gibt es zahlreiche andere Geschichten von Unternehmen, die nach PE-Übernahmen schmachteten, unter der Last hoher Schulden standen, weder wuchsen noch untergingen – sondern lediglich als Milchkühe fungierten, die die PE-Firmen melken mussten.

90 % der Akquisitionen von SRC im vierten Quartal waren Sale-Leaseback-Transaktionen, was darauf hindeutet, dass der Großteil der Investitionen in diesem Quartal für PE-eigene Mieter erfolgte. Warum? Denn in einer Zeit, in der die Zinssätze in dem Maße gestiegen sind, wie sie es getan haben, wird die Monetarisierung von Immobilien durch Sale-Leaseback-Geschäfte für stark verschuldete PE-gestützte Unternehmen günstiger als die Refinanzierung von Schulden mit mehr Schulden.

Ann Taylor / LOFT gehörten einst der Ascena Retail Group, bevor das Unternehmen während der Pandemie bankrott ging und mehrere seiner Bekleidungsmarken (darunter diese beiden) an eine Private-Equity-Firma verkauft wurden. Zugegebenermaßen sind diese Einrichtungen auf dem neuesten Stand der Technik und die Mieten pro Quadratmeter sind sehr niedrig.

Forum Energy Technologies (FET) (rechts im Bild oben) ist ein börsennotiertes Unternehmen, daher sind seine Finanzdaten öffentlich verfügbar. Das Unternehmen verfügt über ein CCC+-Kreditrating und über 99 % seiner erheblichen Schuldenlast werden in einem einzigen Jahr fällig: 2025. Die Schulden bis 2025 bestehen aus 9 % besicherten Wandelanleihen. Sie seien durch „im Wesentlichen alle Vermögenswerte des Unternehmens“ besichert.

FET hat die Möglichkeit, diese Schulden vor dem Fälligkeitstermin im August 2025 mit Bargeld zu begleichen, aber mit welchem ​​Bargeld? Selbst im Jahr 2022, einem großartigen Jahr für energiebezogene Unternehmen wie FET, lag der Bruttogewinn des Unternehmens nur knapp über seinen VVG-Kosten (Gemeinkosten).

Tatsächlich ist FET seit dem Ölpreisverfall im Jahr 2015 durchweg unrentabel.

Es wäre nicht überraschend, wenn FET irgendwann in den nächsten Jahren bankrott gehen würde. Zu diesem Zeitpunkt wäre es auch nicht überraschend, wenn viele seiner Tochtergesellschaften liquidiert statt aufgekauft würden und der Betrieb weitergeführt würde.

Das ist es, was FET meiner Einschätzung nach anders macht als die Industrieimmobilien, die SRC 2019 an Party City verpachtet hat.

SRC Q4 2022 Präsentation

Ja, die Party City-Immobilien haben gemeinsam mit den FET-Immobilien eine niedrige Miete pro Quadratfuß. Gemeinsam ist ihnen aber auch, dass die Unternehmen zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilien durch SRC kurz vor dem Bankrott standen.

Was sie möglicherweise nicht gemeinsam haben, ist ihre Missionskritikalität und Unersetzlichkeit. Eines dieser Party City-Liegenschaften ist für die Produktion von 60 % der weltweiten Mylar-Ballons verantwortlich.

Im Gegensatz dazu scheinen die Gebäude von FET größtenteils älter zu sein und es mangelt ihnen an Missionskritikalität oder Spezialisierung. Außerdem scheinen die Standorte etwas risikoreicher zu sein. Der Standort in Louisiana liegt beispielsweise in South Lafayette, etwa 30 Meilen von der Golfküste entfernt – auch bekannt als Hurricane Alley.

Fairerweise muss man sagen, dass diese Immobilien zu so niedrigen Mieten pro Quadratmeter vermietet werden, dass man davon ausgehen kann, dass in einem Leasingszenario Ersatzmieten auf ähnlichem oder höherem Niveau erzielt werden könnten. Dennoch sollte das überdurchschnittliche Risiko durch schlechte Lagen und/oder ältere Gebäude, deren Wiedervermietung erhebliche Kapitalinvestitionen erfordern würde, nicht außer Acht gelassen werden.

Shopko-Immobilien hatten im Allgemeinen auch recht niedrige Mieten pro Quadratfuß. Das machte sie nicht zu einer guten Investition.

Forum Energy ist nur ein Beispiel. SRC investierte im vierten Quartal 2022 insgesamt 312 Millionen US-Dollar, auf Forum entfallen davon nur 34 Millionen US-Dollar.

Aber ist das Forum ein Beispiel für eine umfassendere Verschlechterung der Bonität der Mieter? Ich befürchte, dass es so sein könnte.

Berücksichtigen Sie diese Änderungen bei den portfolioweiten Kennzahlen:

Das sind zwar subtile Veränderungen, aber sie gehen nicht in die richtige Richtung. Mehr PE-unterstützte Mieter, weniger Investment-Grade-Mieter und etwas weniger Finanzberichte auf Einheits-/Objektebene an SRC.

Dies scheint mir ein Beweis dafür zu sein, dass SRC das Risiko von Übernahmen schrittweise erhöht, um Renditen zu sichern, die hoch genug sind, um eine Spanne gegenüber den relativ hohen Kapitalkosten aufrechtzuerhalten.

Obwohl die Immobilien, die SRC nach der Abspaltung von SMTA REIT im zweiten Quartal 2018 behält, größtenteils von höherer Qualität sind, befürchte ich, dass das Management seitdem aufgrund der Kapitalkosten gezwungen war, nach und nach immer mehr Immobilien von geringerer Qualität und mit höherem Risiko beizumischen Zwang.

Einige dieser Investitionen haben sich recht gut entwickelt, wie zum Beispiel die wenigen oben hervorgehobenen. Aber ich mache mir Sorgen, dass während einer Rezession viele dieser Mieter „plötzlich“ in Zahlungsverzug geraten könnten, ähnlich wie im ersten Quartal 2017, ein Ereignis, das letztendlich zu einem CEO-Wechsel, einer Ausgliederung schwacher Immobilien und einer Dividendenkürzung führte .

Das ist der Fluch hoher Kapitalkosten. Es zwingt REITs dazu, höhere Risiken einzugehen. Es handelt sich zwar um kalkulierte Risiken, aber dennoch um Risiken. Diese höheren Risiken führen häufig zu Verlusten. Und selbst wenn diese Verluste nicht verheerend sind, reichen sie aus, um die Aktie günstig und die Kapitalkosten hoch zu halten, was den Kreislauf verstärkt.

Die Kapitalkosten von SRC sind nicht nur geringfügig höher, sondern deutlich höher als die seiner Mitbewerber ...

... was mich zu der Annahme führt, dass der REIT mehr als geringfügig höhere Risiken eingehen muss, um die Höhe der Kapitalisierungsraten und die Attraktivität der Leasingbedingungen sicherzustellen, die er erhält.

Zumindest werden sicherlich nicht alle in den letzten Jahren erworbenen Immobilien ohne Investment-Grade-Rating zu Gewinnern werden. Und es braucht nicht so viele Mistkerle, um ein ansonsten gutes Portfolio zu ruinieren.

Nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank Anfang März wurde SRC.PA aus unerklärlichen Gründen von rund 24,15 $ auf nur noch 21,12 $ abverkauft. Ich fand das verwirrend, weil SRC fast nichts mit SVB zu tun hat. Der Markt kam offenbar recht schnell zur Besinnung, denn der Preis von SRC.PA ist bereits fast wieder auf das Niveau vor dem SVB-Zusammenbruch geklettert.

Angesichts meiner Vorbehalte hinsichtlich der Kapitalkosten von SRC und der potenziell höheren Risikobereitschaft erschien mir der Tausch der Stammaktien mit einer Rendite von (damals) 6,6 % gegen die Vorzugsaktien mit einer Rendite von 7 % für mich sinnvoll. Ich habe SRC.PA für 21,45 $ gekauft, was mir zusätzlich zu der Rendite von 7 % ein Aufwärtspotenzial von 16,6 % gegenüber dem Nennwert verschafft.

Der Kündigungstermin für die Vorzugsaktien ist bereits im Oktober 2022 abgelaufen, aber angesichts der Kapitalkostenprobleme von SRC bezweifle ich, dass die Rückzahlung zu diesem Zeitpunkt für das Management eine hohe Priorität hat.

Die Kapitalisierung von SRC.PA zum Nennwert beträgt 172,5 Millionen US-Dollar, was etwa 1,9 % des aktuellen Unternehmenswerts von SRC ausmacht.

Wenn die Vorzugsaktie wieder in den niedrigen 20-Dollar-Bereich abverkauft wird, könnten Anleger erwägen, sie zu kaufen, so wie ich es getan habe.

Warum schnitt SRC seit Anfang 2022 unter den oben genannten Mitbewerbern am schlechtesten ab? Ich würde argumentieren, dass dies daran liegt, dass der Markt der Meinung ist, dass SRC mit seinen jüngsten Akquisitionen überdurchschnittliche Risiken eingeht.

SRC hat für dieses Jahr einen Kapitaleinsatz von 700 bis 900 Millionen US-Dollar prognostiziert. Die Veräußerungen sollten zwischen 225 und 275 Millionen US-Dollar liegen, und der freie Cashflow nach Dividenden sollte bei etwa 100 Millionen US-Dollar liegen (vorausgesetzt, SRC kassiert so viel vertragliche Miete, wie sie erwartet). Dem REIT steht kein Terminkapital zur Verfügung, er kann jedoch ein Darlehen in Höhe von 500 Millionen US-Dollar mit verzögerter Laufzeit und variablem Zinssatz in Anspruch nehmen, das derzeit eine effektive Rendite von 5,7 % aufweist.

Wenn Sie das alles zusammennehmen, steht Ihnen in diesem Jahr Kapital in Höhe von 825 bis 875 Millionen US-Dollar für Investitionen zur Verfügung.

Die vielleicht größere Sorge als Übernahmen ist jedoch, wie gut SRC eine Rezession überstehen kann.

Eine der größten Hoffnungen der SRC-Bullen besteht darin, dass der REIT ein Übernahmeziel für einen größeren Konkurrenten wie Realty Income oder ein alternatives Vermögensverwaltungsunternehmen wie Blackstone (BX) sein wird. Aber Realty Income scheint nach der jüngsten Übernahme von Vereit nicht an weiteren Fusionen und Übernahmen interessiert zu sein, und Blackstone strebt bei seinen Übernahmen kein Nettomietverhältnis an.

Wenn ich außerdem recht habe, dass SRC bei seinen jüngsten Akquisitionen zu viel Risiko eingeht, werden potenzielle Käufer das bemerken und davon abgeraten.

Wenn Sie über die Rezessionsresistenz von SRC und seine Kapitalkostennachteile besorgt sind, könnten Sie darüber nachdenken, gemeinsam mit mir auf die Vorzugsaktien umzusteigen.

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Dieser Artikel wurde geschrieben von

Ich schreibe über hochwertige Dividendenwachstumsaktien mit dem Ziel, den sichersten, größten und am schnellsten wachsenden passiven Einkommensstrom zu generieren, der möglich ist. Mein Stil könnte „Qualität zu einem angemessenen Preis“ (QARP) genannt werden, im Dienste der umfassenderen Strategie der risikoarmen, wartungsarmen und ertragsarmen Dividendenwachstumsinvestition. Da meine ideale Haltedauer „lebenslang“ ist, liegt mein Fokus eher auf dem Wachstum der Portfolioerträge als auf der Gesamtrendite.

Mein Hintergrund und meine bisherige Berufserfahrung liegen im Bereich Gewerbeimmobilien, weshalb ich mich tendenziell stark auf Real Estate Investment Trusts („REITs“) konzentriere. Derzeit schreibe ich für die Investmentgruppe High Yield Landlord.

Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von SRC, PA, ADC, O, NNN, WPC, EPRT, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden.

Ich suche Alphas Offenlegung: Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Es erfolgt keine Empfehlung oder Beratung dazu, ob eine Anlage für einen bestimmten Anleger geeignet ist. Die oben geäußerten Ansichten oder Meinungen spiegeln möglicherweise nicht die von Seeking Alpha als Ganzes wider. Seeking Alpha ist kein lizenzierter Wertpapierhändler, Broker oder US-Anlageberater oder Investmentbank. Unsere Analysten sind Drittautoren, zu denen sowohl professionelle Anleger als auch Einzelanleger gehören, die möglicherweise nicht von einem Institut oder einer Aufsichtsbehörde lizenziert oder zertifiziert sind.